Среда, 14 Ноября 2018 г.

Сообщество Бизнес-решения



К списку сообществ | В начало сообщества | Добавить запись

Автор: Фининспектор

Неужели в Украине мало торговых центров?

22:49 03/05/2018

 Глядя на постоянно открывающиеся торговые центры (ТЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ), люди, не страдающие шопингом, могут спросить – "доколе?". Ответ лежит на поверхности. Инвесторы, которые финансируют строительство ТРЦ, – люди прагматичные и ориентируются на цифры. И хотя платежеспособность украинцев оставляет желать лучшего, но, как мы видим, строительство и ввод в эксплуатацию ТРЦ не останавливается. А это значит, что они востребованы в тех местах, где их строят

До конца текущего года на столичном рынке ожидается новое предложение в объеме примерно 222,5 тыс. кв. м, что стало возможным как следствие переноса ввода в эксплуатацию нескольких ТЦ с 2017 на 2018 год. По словам Радомира Цуркана, управляющего партнера компании CBRE Ukraine, новое ожидаемое предложение на 2018 год состоит из: I очередь ТРЦ Rive Gauche (20,5 тыс. кв. м GLA – доступная для аренды площадь), "Ритейл Парк Петровка" (11 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Smart Plaza Polytech (15 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Smart Plaza Obolon (11 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Good Life (7,5 тыс. кв. м GLA), а также более масштабного проекта River Mall (58,7 тыс. кв. м GLA).

Неужели в Украине мало торговых центров?

Цифры говорят о том, что девелоперы будут строить еще больше, в т.ч. в украинских регионах, где насыщенность торговыми площадями существенно отличается. По словам Екатерины Весны, руководителя отдела торговых помещений консалтинговой компании JLL в Украине, киевский рынок ТЦ самый насыщенный в Украине: объем качественных площадей на 1 тыс. жителей составляет 353 кв. м. В регионах рынок менее насыщен: в Днепре этот показатель равняется 326 кв. м, во Львове – 268 кв. м, в Одессе – 239 кв. м, в Харькове – 166 кв. м. В остальных крупных городах обеспеченность торговыми площадями значительно ниже.

Как отмечает Радомир Цуркан, рынки торговой недвижимости в крупнейших городах все еще нуждаются в качественных торговых площадях, а ограниченный уровень девелоперской активности на региональных рынках объясняется существенным разрывом в доходах населения по сравнению с Киевом.




"На сегодняшний день в пределах Киева можно выделить ряд жилых массивов, которые нуждаются в новом торговом объекте. В регионах также присутствует такая потребность. В таких городах, как Харьков, Одесса, Днепр, Запорожье, Николаев, безусловно, еще один качественный объект торговой недвижимости будет востребован, особенно если предусмотреть его расположение в прицентральной части города", – добавляет Игорь Заболоцкий, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина).

О недостаточной обеспеченности рынка ТЦ также свидетельствует неудовлетворенный спрос. Согласно недавно проведенному компанией JLL исследованию, 89% опрошенных ритейлеров планируют в ближайший год расширение на киевском рынке, 59% – на рынке Харькова, Днепра, 56% – во Львове, 48% – в Одессе.

"В результате анализа мы пришли к выводу, что для удовлетворения текущих планов развития ритейлеров необходимо нарастить предложение торговых площадей на 44% в Киеве и на 33% на региональных рынках. Эти планы существенно превышают как имеющиеся на рынке свободные площади, так и площади в строящихся торговых центрах. Повышение арендных ставок также свидетельствует о недостатке торговых площадей. Так, в І квартале наблюдался рост ставок, в том числе для магазинов электроники и бытовой техники, якорных fashion-операторов, операторов детских товаров. Основная причина такого роста – конкуренция за площади", – говорит Екатерина Весна.

Вместе с тем есть одно но. Насыщенность – весьма относительное понятие в силу своей привязанности к конкретному времени и локации. "В целом на рынке может быть высокая обеспеченность торговыми площадями, в то же время в отдельных районах города будет наблюдаться их недостаток. Это связано в том числе с изменением структуры города: появляется новая жилая застройка, новые станции метро, население города растет, следовательно, в определенных районах потребность в ритейле также увеличивается. Наконец, опережающий инфляцию рост доходов населения и потребительская уверенность также увеличивают покупательную способность, что может приводить к необходимости нового строительства, даже если ранее рынок оценивался как насыщенный", – подчеркивает Екатерина Весна.

В целом открытие конкретного ТЦ/ТРЦ всегда является предметом отдельного маркетингового исследования. Специалисты анализируют конкурентную среду, человеческий трафик, количество жителей в пешей доступности, их платежеспособность и привычки и т. п. И уже на основании этих данных выносят вердикт – стоит ли строить тут или поискать другую локацию.

"Насыщенность рынка торговой недвижимости не является ключевым показателем при принятии решения о строительстве объекта. Конечно, помимо данного показателя необходимо учитывать также покупательскую способность опорной зоны, месторасположение, грамотную концепцию проекта и потенциальный спрос на него со стороны будущих арендаторов", – добавляет Игорь Заболоцкий.

Вместе с тем, по словам Ростислава Симонова, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, главным фактором, который влияет на принятие решения девелопером о строительстве ТЦ, является отсутствие предложения в зоне охвата планируемого объекта, а также низкая вакантность на рынке торговой недвижимости.

"Если же оценить потребительские расходы жителей Киева, то ежемесячно они составляют примерно 10 млрд грн, поэтому с учетом текущего уровня доходов населения платежеспособный спрос способен обеспечить функционирование порядка 1,9 млн кв. м арендуемых торговых площадей. Соответственно девелопер должен оценить емкость рынка и определить, есть ли еще потребители на рынке, которые смогут обеспечить нужный товарооборот для торгового объекта", – отмечает эксперт.

Если говорить о другой показательной характеристике – насыщенности торговыми площадями по сравнению с другими странами-соседями, то тут Украина значительно проигрывает.



"Обеспеченность Киева качественными торговыми помещениями наименьшая среди выбранных городов с показателем 359 кв. м. по состоянию на IV квартал 2017 года", – отмечает Радомир Цуркан.

До каких пор будут строить новые ТРЦ?
Предел насыщенности рынка ТЦ/ТРЦ – постоянно меняющаяся величина, которая напрямую зависит от общих экономических показателей страны или региона, покупательской способности населения. "Если в ближайшие 5 лет средний доход на душу населения в Украине вырастет в два раза, то, безусловно, данный фактор послужит хорошим стимулом для строительства новых объектов даже в насыщенных/перенасыщенных торговыми площадями регионах", – говорит Игорь Заболоцкий.

По словам Екатерины Весны, при дальнейшем улучшении макроэкономической ситуации и, следовательно, увеличении объемов розничной торговли можно ожидать роста спроса со стороны ритейлеров, что приведет и к строительству новых ТЦ. Тем более что уровень обеспеченности торговыми площадями относительно схожих европейских городов в Украине ниже.

Позитивная динамика роста розничного товарооборота у ритейлеров влияет на их готовность платить более высокие арендные ставки. А девелопер, понимая, что объект будет генерировать высокий доход от арендных платежей, может принять решение о строительстве ТЦ/ТРЦ более высокого уровня с применением инновационных технологий. "Таким образом, когда мы говорим о выходе на конкурентный рынок объекта нового поколения, с инновационными решениями, которые заложены на всех этапах его реализации и значительно превосходят устаревшие проекты, то у такого ТЦ/ТРЦ есть высокие шансы доминировать на уже существующем конкурентном рынке", – подчеркивает Игорь Заболоцкий.

Но, в то же время, как только рынок переходит в стадию стагнации, возникает перенасыщение торговыми площадями, что влечет за собой существенный спад в наиболее слабых проектах, вплоть до их полного закрытия. Ключевые сильные игроки, безусловно, также несут потери, но при этом сохраняют лидирующие позиции и первыми показывают рост по мере восстановления рынка.

Вместе с тем, по некоторым оценкам, профицит на столичном рынке может наступить уже в ближайшее время. "На 2019-2020 гг. задекларировано открытие новых ТЦ суммарной арендуемой площадью 381,7 тыс. кв. м. При этом, с учетом всех заявленных проектов, Киев сможет дополнительно поглотить 132,9 тыс. кв. м (в случае неизменности платежеспособности населения). Теоретически на рынке может образоваться профицит торговых площадей, что неизбежно повлечет за собой перераспределение потребительских потоков, рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону снижения. И тогда наступит своеобразный предел, пока доходы населения не увеличатся. Однако такой сценарий очень маловероятен", – резюмирует Ростислав Симонов.

Юрий Григоренко


Добавить ссылку на материал в блог          Добавить ссылку на материал на форум


Ваш ник
e-mail для получения комментариев (необязательно)
Ваш комментарий


Новое в сообществах